A regularização imobiliária é um processo fundamental para garantir a legalidade e a segurança jurídica do seu imóvel. Na atualidade, a maioria dos imóveis são construídos ou adquiridos sem o devido registro ou com pendências que podem gerar problemas futuros para os possuidores e/ou proprietários de fato, do imóvel.

Neste artigo, vamos abordar a importância de dar visibilidade e regularidades ao seu imóvel, bem como o procedimento pode ser realizado.

O que é a regularização imobiliária?

É o processo pelo qual um imóvel é regularizado perante os órgãos competentes, tais como: a prefeitura, o cartório de registro de imóveis e outros órgãos públicos, quando necessário. Isso inclui a regularização de documentos, como a escritura e o registro do imóvel, abertura de matrícula, transformação de transcrição em matrícula, entre outros, bem como a regularização de eventuais construções, ampliações ou reformas que não estejam devidamente averbadas, tudo isso, de acordo com a legislação vigente.

Por que a regularização imobiliária é importante?

Um imóvel irregular pode expor o proprietário a diversos riscos, isto porque a regularização do bem garante ao seu titular:

• a segurança jurídica, pois assegura que ele está devidamente registrado em nome dos proprietários de fato, podendo reivindicá-los perante a terceiros;
• a regularização permite que o possuidor possa usufruir plenamente do imóvel, podendo, por exemplo, vendê-lo, alugá-lo ou utilizá-lo como garantia em operações financeiras, e reavê-lo de quem quer que o detenha injustamente, conforme disposição do artigo 1.228 do Código Civil;
• imóveis irregulares ️ são avaliados muito abaixo do valor de mercado, gerando diminuições no preço no momento da venda;
• a regularização aumenta significativamente o valor do imóvel;
• auxilia no processo de venda do imóvel, e respectiva transferência;

Por fim, outro ponto relevante é que a regularização imobiliária contribui para o desenvolvimento urbano sustentável, uma vez que impede a ocupação irregular do solo e garante que as construções estejam de acordo com as normas de segurança e de preservação ambiental, de acordo com a legislação própria.

Como é realizado o processo de regularização imobiliária?

O processo de regularização imobiliária pode variar de acordo com a situação específica do imóvel e da legislação local onde encontra-se o imóvel. No entanto, de forma geral, ele envolve as seguintes etapas:

Levantamento da situação do imóvel: é feita uma análise detalhada da documentação do imóvel para identificar eventuais pendências.

Regularização da documentação: são providenciados os documentos necessários para a regularização, como escrituras, certidões, plantas do imóvel, averbações.

Regularização das construções: caso haja construções irregulares, é necessário regularizá-las junto à prefeitura, apresentando projetos e obtendo as devidas aprovações.

Registro do imóvel: por fim, o imóvel é registrado no cartório de registro de imóveis competente, o que garante sua legalidade perante a lei.

Como é realizado o processo de regularização imobiliária?

O processo de regularização imobiliária pode variar de acordo com a situação específica do imóvel e da legislação local. Em geral, a regularização pode ser feita por meio de ação judicial, em casos onde o imóvel não encontra-se registrado na matrícula do imóvel, em nome do atual possuidor.

Neste sentido, é possível, preenchendo os requisitos legais, ingressa com uma ação de usucapião, sendo essa um pedido de aquisição originária de propriedade, ou eventual ação de adjudicação compulsória, em casos em que o vendedor do imóvel esteja obstaculizando a transferência do bem para o nome dos compradores.

Além disso, em alguns casos, a regularização pode ser feita de forma extrajudicial, por meio de procedimentos administrativos junto aos órgãos competentes, como a prefeitura e junto ao próprio cartório de registro do imóvel.

Por oportuno, ressaltamos que, se você, já é proprietário registral ou possuidor de um imóvel, estando o imóvel desocupado, diligenciar e se certificar que o imóvel não está sendo ocupado por terceiros. Ademais, havendo locação do imóvel a terceiros, é importante manter um contrato atualizado e formalizado, entre o locador e locatário, a fim de evitar riscos, inclusive a perda da posse e propriedade do imóvel.

Conclusão

A regularização imobiliária é um processo essencial para garantir a legalidade e a segurança jurídica de imóveis. Além de beneficiar os possuidores, ela contribui para o desenvolvimento urbano sustentável e para a preservação do patrimônio privado. Por isso, é importante que os possuidores estejam atentos às exigências legais e busquem a regularização de seus imóveis quando necessário.

Nesse contexto, o inventário emerge como um procedimento essencial para formalizar a transferência de patrimônio após o falecimento de um indivíduo, dando a devida destinação em igualdade de trato entre os herdeiros do de cujus, utilizando-se de critérios para divisão patrimonial que observam os princípios legais e a preservação de direitos das partes interessadas. 

Assim, o inventário além da identificação e avaliação dos bens deixados pelo de cujus, estabelece também as bases legais e isonômicas para uma distribuição justa e equitativa dos bens entre os herdeiros, que receberão seu quinhão hereditário de forma igualitária.

No entanto, o processo de inventário pode ser complexo e envolver uma série de questões legais e burocráticas e é essencial que os herdeiros estejam cientes dos seus direitos e obrigações, bem como das possibilidades jurídicas que lhe assistem e que estejam disponíveis para a realização do inventário, seja ele judicial ou extrajudicial, também é indispensável que as Partes estejam assessorados por um especialista jurídico em direito das sucessões em planejamento patrimonial.

De acordo com a legislação brasileira, o inventário judicial é obrigatório em casos em que houver discordância entre os herdeiros, testamento ou interessado que seja incapaz. Por outro lado, se todos os herdeiros forem plenamente capazes e estiverem acordes, o inventário e a partilha poderão ser feitos por escritura pública, conforme preceitua o parágrafo primeiro do artigo 610 da Lei nº 10.105 de 16 de março de 2015.

Em se tratando de inventário extrajudicial, a escritura pública constituirá documento hábil para qualquer ato de registro e será considerado justo título para transferência patrimonial seja relativamente aos bens móveis ou imóveis, bem como para o levantamento de importâncias depositadas junto as instituições financeiras.

É importante ressaltar que o imposto sobre a transmissão de bens causa mortis ou doação (“ITCMD”), é um imposto estadual, e será apurado de acordo com a legislação de cada ente da federação onde estiver situado os bens objeto da partilha. As alíquotas variam geralmente de 2% (dois por cento) até 8% (oito por cento) do valor de avaliação do bem.

No caso do inventário extrajudicial, há também a necessidade de observar os emolumentos cartorários que precisam ser pagos para a lavratura da escritura pública junto ao cartório de notas. O valor desses emolumentos é cobrado de acordo com o conjunto de bens do inventário, podendo variar de um caso para outro, mas sempre em observância às regras do Colégio Notarial do Brasil e da seção de cada estado, assim, trata-se de uma cobrança tabelada e cobrada nos termos da regulamentação específica.

Em contrapartida, os custos judiciais, a depender da situação econômica dos interessados, poderão ser menores e avaliados caso a caso. No entanto, o fator negativo é o tempo de duração do procedimento judicial, que pode se estender por vários meses ou até mesmo anos, dependendo da complexidade do caso. Além disso, na maioria das vezes, os advogados costumam cobrar um percentual do conjunto de bens herdados à título de honorários advocatícios, que refletirá a complexidade do processo.

É de suma importância observarmos que, em ambos os casos, o processo deve ser iniciado em até 60 (sessenta) dias após o falecimento do autor da herança, para que haja transmissão da declaração do ITCMD junto a Fazenda Pública Estadual, evitando que os herdeiros paguem multas que poderão refletir em um aumento de até 20% (vinte por cento) no valor no imposto que é devido, pela omissão da declaração no prazo determinado pela lei tributária, podendo gerar complicações jurídicas e atrasos na transferência dos bens aos herdeiros.

Por fim, independentemente da modalidade escolhida, é essencial contar com a orientação e o acompanhamento de um advogado especializado em direito sucessório para garantir a correta partilha de bens entre os herdeiros e evitar anulação dos atos praticados. Ao buscar assistência jurídica adequada e seguir corretamente os trâmites legais, os herdeiros podem garantir uma transferência de bens eficiente, célere e complicações posteriores.

Você sabia que é possível fazer um planejamento patrimonial em vida?

O que permitirá a organização dos bens, a divisão destes e ainda auxiliará na redução legal de cargas tributárias, bem como trará uma espécie de blindagem para o patrimônio construído pela família.

Com a constituição de uma Holding Familiar, é possível planejar a destinação dos bens, conforme o exercício da vontade familiar, nos limites estabelecidos pela Lei, o que facilitará e flexibilizará o procedimento de inventário para seus herdeiros.